基本案情

江苏省无锡市新吴区城色佳园xx房原登记于陆某名下。2010年9月8日，陆某的父亲陆某新以陆某的名义与尤某根签订一份《二手房屋买卖合同》。合同签订后一个月左右，尤某根从陆某新处取得房屋以及该房屋的房产证、土地证，随后尤某根家庭入住、使用房屋至今。

关于房款 110 万元的支付，尤某根通过现金向陆某支付55万元，因房屋上存有陆某名下的银行贷款，对于该部分，约定自2010年10月至2017年9月，尤某根每月以现金存款以及银行转账方式，向陆某还贷账户支付3500元。

2017年8月7日，陆某与杨某全签订一份《房屋买卖合同》，约定陆某将城色佳园xx房（即案涉房屋）以103万元的价格卖给杨某全。2017年8月4日，杨某全支付陆某27 万元，陆某为杨某全出具公证授权委托书。同日，陆某还办理了抵押权人为杨某全的抵押登记，约定抵押借款180万元。

2017年9月6日，杨某全又作为陆某的代理人与王某军签订《无锡市存量房买卖合同》，约定王某军以104万元购买该房屋。随后该房屋被过户至王某军名下，王某军随即向中国工商银行滨湖支行付款102万元，约定收款人为杨某全，同时以该案涉房屋为借款办理了抵押登记。

法院裁判要旨

江苏省无锡市新吴区人民法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。陆某在2017年9月6日与王某军签订《无锡市存量房买卖合同》时，明知房屋早已出卖并交付给尤某根，尤某根已付清约定房款的现金部分、按月正常支付房款的贷款部分，陆某在该房屋上已无权再获取额外利益，而仅有在贷款还清后配合办理过户的义务，陆某为谋取非法利益而将房屋二次出卖，主观上恶意明显。

王某军方面，若恰如杨某全、王某军所称，当时陆某告知的是因其父亲与他人有经济纠纷房屋被占用，但仅是陆某父亲与他人的经济纠纷，他人有何理由占用陆某的房屋，更有何理由禁止房主带其他人看房。买受方不作进一步深究却表示愿意相信，该行为有违正常的交易常理、常识。此外，在与陆某签订过户合同前，杨某全在支付部分款项时即办理了高额的抵押权登记，还由陆某出具经公证的卖房全权委托书，表现出较高的关于买卖房屋的专业知识与技能，但所涉巨额交易，杨某全、王某军却不需实地看房，也不去核实、了解他人占用的原因，回避与在先购房人见面，直至变更完成产权登记再上门要房，实难认定其非故意为之，其真实目的应当是顺利取得房屋的所有权。而事实上，在尤某根了解陆某将房屋他卖意向后于2017年9月5日向法院提起诉讼及财产保全，但仍未来得及限制所有权在次日的变更。此外，王某军购房的成交价仅为103万元，王某军、杨某全认可该房屋当时的市场价为150万元至160万元，尤某根则主张可达170万元，前述成交价属明显不合理的低价，杨某全、王某军的主观目的是牟取暴利。尤某根主张陆某与王某军买卖房屋的行为构成恶意串通损害其利益，有事实和法律依据，应予支持。

无锡市新吴区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，判决如下：

确认陆某与王某军于2017年9月6日签订的关于无锡市新吴区城色佳园xx房屋的《无锡市存量房买卖合同》无效。

观点

本案是确认合同无效纠纷。案例的争议难点在于如何认定后买受人与出卖人之间存有恶意串通，损害前买受人权益的行为，进而导致合同无效。

1.恶意串通的构成要件

恶意串通导致合同无效源于法律行为及目的欠缺社会妥当性，可以看作法律行为违反公序良俗无效规则的一个子类型。所谓恶意串通，就是当事人为了谋取私利，相互勾结，采取不正当方式，共同实施损害他人的行为。当事人恶意串通，订立损害国家、集体或者第三人利益的合同，违反了订立合同应当遵守法律、尊重公德、诚实信用的基本原则，因内容严重违法，合同应当被认定为全部无效。构成“恶意串通”导致合同无效的构成要件包含“恶意”“串通”“损害第三人的利益”三个方面的要件。恶意既包含积极的侵害意思（直接故意），也包括对侵害后果的放任（间接故意）。串通的典型样态既包括当事人的事先通谋、共同行为，也包括一方当事人作出意思表示、对方当事人明知其不法目的而仍默示接受的情形。

2.实务中的具体情形及认定

在“一房二卖”或“一房多卖”的情形下，出卖人对于房屋已被出卖通常是知晓的，因此证明出卖人的恶意通常不存在障碍，但是买受人要举证证明后买受人也存在恶意，进而构成恶意串通往往存在一定难度，因为串通行为大多较隐蔽。对于此类纠纷，虽然法律未明文规定适用推定理论，但是司法实践中可根据理性认识和经验法则适用民事推定方法进行综合认定。虽然事实推定对反映客观真实的程度可能还达不到排除合理怀疑和绝对确信的程度，根据民事诉讼的证明标准，在当事人外在表示行为存在重大疑点，在订立房屋买卖过程中意思表示损害第三人的权益，存在恶意串通损害先买房人利益之盖然性较高，即可认定该房屋买卖合同的双方有恶意串通的情形。总体来说，应当结合主、客观要素，观察交易样态及其实施在整体上是否合乎正常的社会交往和商业交往规则、是否超越了合理的竞争秩序，即判断法律行为内容及目的是否违背善良风俗。

在“一房二卖”的情形下，认定卖房人与后卖房人是否存在恶意串通，可以从以下几个方面着手：（1）当事人之间是否存在特殊的关系。当事人之间是否为朋友、同事、亲属等亲友关系。在此情形下，若卖房人与后买房人之间是熟知的亲友关系则更容易获得房屋的信息，双方之间更容易产生合谋。（2）当事人之间的交易是否违背商业惯例、交易习惯、一般常理、大众的交易思维。例如，购房者是否在购房前实际查看房屋。购房者在购买现房前一般会要求查看所购房屋，了解房屋内是否有住户，以及房屋的建筑质量、房屋结构、装修状况等情况。（3）房屋买卖合同的交易价格是否正常。一般情况下，售房者必然会将房屋高价出售以获取自己可能取得的最大利益，正常的房屋买卖，其交易价格应当与同时期、同地段、同类型房屋的市场价格大致相当。（4）房屋买卖的交易方式。作为大宗交易，购房者通常会采取银行转账的方式支付至卖房人或中介的账户。若收款全为或多为现金支付，或款项支付至第三人的账户，则需要进行合理性判定，看是否存在虚假交易的情况。